国金证券-房地产行业:稳发展政策转暖-211016

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日期:2021-10-17 09:21:31 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 5 页 559 KB 分享者:joa****im 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  事件

  2021年10月15日,在第三季度金融统计数据的新闻发布会上,中国人民银行金融市场司司长邹澜表示:①今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。②近期个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常市场现象。③部分金融机构对于“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款。④人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,维护房地产市场平稳健康发展。

  点评

  政策至暗时刻已过,我们此前判断得到印证。我们认为人民银行新闻发布会上的表述透露出3点信号:①按揭投放会加快。②开发贷断贷困境将有所缓解。③地方金融机构和地方政府的配合度将有所提高。我们认为此次发布会上透露的信号,印证了我们此前报告中的判断——政策至暗时刻已过,未来边际改善可期。

  政策调整因城施策,哈尔滨“十六条”或是样板。我们预计未来或有更多城市出台改善政策,“因城施策”的总基调不会改变,但哈尔滨2021年10月1日开始执行的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称“十六条”)仍具有较大参考价值。我们认为值得重点关注的是土地款缴纳、预售资金监管、预售条件这三方面的内容,这些都是房企当前的痛点,改善后能对房企的现金流起到有效帮助。哈尔滨“十六条”中提出:①土地款缓缴:土地出让合同签订后,一个月内缴纳土地成交价款的50%,六个月内缴齐剩余土地成交价款,并按照规定缴纳相应利息。②预售资金返还额度提高:根据企业信用和项目建设进展实际,监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每阶段提高原来应返额度的20%,以减轻企业流动资金压力。③预售条件改善:高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。

  投资建议

  我们认为地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善,看好地产板块Q4的估值修复行情。考虑到当前民企国企估值分化,民企估值明显更低,我们认为弹性更大的是资产流动性较好的民营房企。优质民营房企未来更有望获得超额收益。比如融创中国、新城控股。同时,我们也推荐经营稳健的头部房企,比如保利发展、万科、建发国际。

  风险提示

  房地产调控定力超预期;销售数据下滑幅度超预期

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