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房地产行业研究报告:长城证券-国家统计局12月房地产行业数据点评:2018平稳收官,投资韧性显著-190121

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-01-22 16:40:23
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈智旭
研报出处: 长城证券 研报页数: 9 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 1,025 KB 分享者: hai****zi 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        销售平稳收官,单月同比回正:2018  年全年全国商品房销面及销额同比升1.3%/12.2%,相比前11  月分别收窄0.1pct  及扩大0.1pct,销面升幅连续收窄5  个月,2017  年全年同比分别为7.7%/13.7%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】单月来看,12  月销面同比升0.9%,同比连降3  月后回正,且销量为近年12  月最高水平,表现有所改善,我们认为调控及利率的改善可能是原因之一。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)分区域看,12月东西部销面同比小幅改善。
        拿地继续放缓:  2018  年全年土地购置面积及成交价款同比升14.2%/18.0%,升幅较前11  月收窄0.1/2.2pct,拿地同比连续收窄4  个月,2017  年两者同比为15.8%/49.4%,受资金面收紧及楼市转冷的影响,2018年拿地明显放缓。值得注意的是,土地购置费与土地成交价款产生明显背离,截至目前最新数据2018  年前11  月土地购置费同比升60.5%,而2017年升23.4%,2018  年升幅明显扩大。
        开工高位,竣工跳升,投资小幅回落:开竣工方面2018  年新开工及竣工面积累计同比分别为17.2%/-7.8%,2017  年分别为7.0%/-7.0%,新开工表现火热,而竣工维持低位。单月来看12  月竣工大幅改善,同比由11  月的降11%跳升至6%,2017  年三季度以来首次为正,但与历史同期相比,仅好于2017  年同期水平,我们认为竣工的跳升可能与房企年末竣工结算冲业绩有关。2018  年地产投资增速9.5%,相比前11  月回落0.2pct,但受土地购置费拉动,相比2017  年扩大了2.5pct。
        到位资金升幅收窄,2018  年国内贷款明显收紧:2018  年房企到位开发资金累计升6.4%,相比前11  月收窄1.2pct,连续收窄3  个月,相比2017年收窄1.8pct。分来源来看,国内贷款降4.9%,相比前11  月降幅扩大,自筹资金与预收款升幅回落0.3/1.9pct  至9.7%/13.8%,而个人按揭贷款降幅收窄0.1pct  至降0.8%。单月来看,资金同比由正转负至降4.1%,但与历史同期相比仅次于2017  年水平。总体来看2018  年资金面主要是国内贷款出现明显收紧,但在自筹及预收款的拉动下到位资金依然有所上升。
        重点推荐新城,维持推荐万科及保利:12  月行业数据基本上如期回落,但有两个变化值得关注,1)销售单月同比回正,且创历史同期新高,我们认为调控及利率政策的改善可能对销售有一定促进作用,2)12  月开工维持高位,竣工也出现明显回升,我们认为竣工的跳升可能与房企年末竣工结算冲业绩有关。总体来看宏观及行业政策有所改善,但目前可能依然处于“托底”阶段,未来力度的变化还有待观察。我们预计2019  年销面基本维持平稳,同比降幅在5%左右,一二线可能出现量升价稳的态势,而三四线出现分化,地产投资增速在3%-5%之间。我们看好交通相对发达、城市发展相对较好的重点二三线城市,维持推荐新城,此外推荐低估值行业龙头万科及保利。
        风险提示:调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期

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