融资压力下龙头优势凸显，行业集中度持续提升：截至2019年6月底，行业TOP5公司销售额超过行业总体销售额的20%，行业TOP50公司销售额已超过行业总体销售额的60%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】随着上半年中央政治局会议确定不以房地产作为短期刺激经济手段和房地产融资收紧，一二线地产公司所具有的低成本融资与高运营效率优势在未来将更为凸显，中小公司因融资压力提升等因素导致竞争压力提升、经营难度加大，行业集中度料将在未来进一步提升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　利润率稳步上行：2019年上半年地产板块毛利率整体稳步提升，2019H1板块毛利率37.5%，较上年同期增长2.4pct，增长的主要原因是2019年板块公司开始对17年前后销售的高价项目进行结算，结算项目单价提升引领板块公司毛利率提升。分类来看，一线房企毛利率明显较高且增速较快，19H1一线房企平均毛利率为38.5%，较上年同期增长2.6pct；二线房企积极提高运营效率致使毛利率稳中有升，19H1平均毛利率34.7%，较上年同期增长2.8pct。中小房企19H1平均毛利率为37.5%，较上年同期增长2.4pct。
　　一线房企加杠杆扩张，二线及中小房企杠杆率开始下降：2019年上半年板块净负债率呈下降趋势，2019H1净负债率为82.7%，较上年同期显著下降7.7pct。但一线房企凭借融资成本较低且本身资产结构安全性较高的优势在国内地产融资收紧的大环境下加杠杆进行扩张，一线房企19H1净负债率为111.1%，较上年同期大幅增长20.4pct。而二线房企在自身净负债率已经较高的条件下更加注重安全性，包括中南建设和阳光城在内的多家二线房企放风险意识突出，已在中报中明确提出将降低负债作为重要经营目标，19H1二线房企净负债率较上年同期快速下降28pct至150.2%。
　　维持推荐评级：近期基本面上重点城市新房市场转弱，行业投资如期下行，而政策面稳中偏紧，我们认为目前的政策基调依然以平稳为主，随着基本面逐步转弱，政策进一步收紧的动力有望减缓。目前板块估值低于2014年初水平，处于历史底部区域，我们认为已基本反应了对行业政策偏紧及基本面下行的预期，结合2019上半年板块公司业绩来看，地产板块上半年盈利能力稳步提升，同时，板块整体负债率逐步下降，我们维持“推荐”评级，个股上我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇，以及布局重点城市的二线龙头阳光城，板块业绩分化明显，预计随着政策面稳中偏紧、基本面转弱龙头优势将愈加凸显。
　　风险提示：调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期