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房地产行业研究报告:天风证券-12月房地产行业统计数据点评:销售、开工韧性足、竣工单月大幅上行、投资或将温和下行、坚定看好优质龙头和物业-200117

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2020-01-18 15:10:16
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 2 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 394 KB 分享者: gav****ou 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件:统计局发布19年1-12月房地产行业数据:2019年1-12月,商品房销售面积171558万平方米,同比下滑0.1%,较1-11月下滑0.3个百分点;12月单月销售面积22653万平方米,同比下滑1.7%,增速较11月下降2.8个百分点;1-12月,商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速较1-11月下滑0.8%;12月单月销售额20719亿元,同比增长1.2%,增速较11月下滑6.1个百分点;1-12月,房地产开发投资132194亿元,同比增长9.9%,增速较1-11月回落0.2个百分点;12月单月开发投资10929亿元,同比增长7.4%,增速较11月回落1.0个百分点;1-12月,房屋新开工面积227154万平方米,同比增长8.5%,增速回落0.1个百分点;12月单月新开工面积21960万平方米,同比上升7.4%,增速较11月回升10.3个百分点;1-12月,房屋竣工面积95942万平方米,同比上升2.56%,较1-11月回升7.06个百分点;12月单月竣工面积32096万平方米,同比上升20.23%,较11月回升18.42个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  点评:19年销售韧性强,2020年料销售金额增速0.2%,销售面积增速-2.8%:1)此前我们判断2019年单月销售增速在去年7-8月的高基数、9-12月基数偏低,低基数区间对今年9-12月影响明显,使得销售表现出一定韧性。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2)另一方面,融资收紧、销售预期下降后,房企有动力加快推盘去化,支持销售韧性;3)展望2020年,19年拿地减少的影响或逐渐显现,销售、开工增速或继续下台阶。
  19年开工韧性犹存,预计2020年边际下滑,增速3.4%。1-12月房屋新开工增速8.5%,环比1-11月下滑0.1PCT:1)2019年融资收紧、销售预期下降后,房企“抢开工”以回款动力较强,支持开工、投资韧性较强;2)展望2020年,1-12月累计购置土地面积增速-11.4%,预计拿地萎缩对2020年开工、投资影响较大,预计2020年开工增速为3.4%。
  19年施工面积持平、竣工增速如期回正,预计2020、2021年将成为竣工大年。1-12月施工面积893821万方,累计同比增长8.7%,与1-11月持平。竣工方面,我们此前预计2019年竣工回正(详见《利率下行和竣工上行、把握四大投资机遇-2020年房地产投资策略》20191215)预计2019年竣工增速达到2.2%,此次数据基本符合预期,年末集中结算高峰效应下12月单月竣工面积在增速重回20%。基于三年竣工周期延长,预计2020年、2021年将成为竣工大年,其中2020年对应竣工面积增速为21.6%。竣工面积大幅回升的带动下,后端物业管理公司率先受益。
  融资、拿地影响下,预计2020年投资增速继续温和向下。1)18年四季度单月投资增速均在7%以上,但边际逐渐向下;2)一方面19年全年拿地谨慎,预计影响开工增速继续下滑,拖累投资增速下滑;3)另一方面地产资金面持续定向收紧,但边际宽松情况下,优质房企仍将有受益空间。
  到位资金边际向好,销售回款方面持续快速增长。1-12月份,房企到位资金同比增长7.6%,环比1-11月增速上升0.7PCT,单月增速上升7.3个PCT到13.8%。1-12月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长0.9%、8.3%、17.2%、26.3%,增速环比1-11月变动18、0.3、1.8、14个PCT。此前我们判断8月为融资政策最紧张的时候,伴随9月往后融资环境明显好转,预计优质房企持续受益。随融资政策边际松动,资金面集中度持续提升,利好融资优势房企。
  投资建议:2019年销售、开工都表现出一定韧性,投资增速如期出现温和回落,竣工增速如期回正。展望2020年,1)我们预计销售面积、金额增速分别下滑至-2.8%、0.2%,2)受19年土地成交减少、融资定向收紧的影响,预计开工、投资预计或将分别回落至3.4%、6.7%,3)竣工增速预计大幅回升,提升行业结算超预期的概率,后端物业管理公司率先受益,4)融资方面,随融资政策边际宽松、及销售回款稳定回升,地产资金面得到缓解,后续优质房企或将继续受益。综上,我们认为地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性,优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益,竣工增速大幅提升加大房企业绩超预期的概率。此外一季度降准叠加因城施策边际宽松,据此我们看好一季度地产板块行情和优质房企2020全年的表现,同时2020年物管公司有望继续保持高增长:短期重点推荐:万科、金科、保利、中南建设、阳光城,持续关注:1)龙头地产:万科、保利地产、金地、融创中国、招商蛇口;2)成长地产:中南建设、阳光城、金科股份、旭辉控股、龙光地产、美的置业;3)物业管理:碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、新大正等;4)商业持有:大悦城、中国国贸、光大嘉宝等;5)棚改旧改:城投控股、城建发展
  风险提示:销售不及预期,政策变化超预期
  

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