投资要点：
　　疫情当前，华夏幸福共克时艰。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1月23日，华夏幸福成立了疫情防控指挥部，第一时间采购了口罩、消毒用品等保障物资，已陆续发放到武汉等疫情严重区域的员工家中；1月28日，华夏幸福捐赠现金2100万元，用于紧急支援武汉、孝感等疫区前线抗击疫情及相关防治工作；2月1日，华夏幸福产业新城商业宣布对2020年1月23日-2月22日期间的所有在营商户给予租金减半政策，与在营商户同进退、共克时艰。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　疫情对公司影响有限。近期疫情形势出现积极变化，防控工作取得积极成效，我们坚信在党的领导下一定能够战胜新冠肺炎疫情。预计未来疫情后，复工潮将来临，恢复生产、紧抓经济将成为重要工作。中共中央政治局常务委员会2月12日召开会议，会议指出“要积极扩大内需、稳定外需。要聚焦重点领域，优化地方政府专项债券投向，用好中央预算内投资，调动民间投资积极性，加快推动建设一批重大项目。”而华夏幸福作为产业园区运营商，将充分受益于投资扩张。从销售结构看，公司2019年实现销售面积1183万平米，其中环武汉区域占比5.3%；结算面积672万平米，环武汉区域占比仅0.3%，公司聚焦全国核心都市圈，除环北京区域外，长三角、郑州等区域已经成为新业绩增长极。而武汉区域作为产业新城及相关业务“异地复制”较新布局区域，尚处于发展初期，疫情对公司产业新城发展影响有限。
　　股价逼近平安受让成本，安全边际充足。2018年7月平安战略入股幸福，2019年2月再次增持股份，目前平安为公司第二大股东，表明中国平安对公司运营模式的充分认可。此外，平安集团在金融、地产领域深耕多年，双方未来具备较多的合作机遇。平安受让股权的平均成本为23.76元/股，当前股价具备较强安全边际。
　　紧抓回款，融资畅通，具备较强安全边际。公司目前回归经营逻辑，更加重视经营质量提升，更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。公司保持畅通融资渠道，持续受到投资者认可。1月份，公司成功发行12亿美元债券，其中3年期5亿美元债券票面利率6.90%，5年期7亿美元债券票面利率8.05%。
　　投资建议：华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力，潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司EPS分别为4.82、5.98、7.17元人民币，对应PE分别为5.08、4.09、3.41倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。