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房地产行业研究报告:平安证券-房地产行业深度报告:复盘2008,楼市何去何从-200401

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2020-04-01 14:56:03
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨侃
研报出处: 平安证券 研报页数: 22 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 918 KB 分享者: sh_****ch 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  复盘2008年:强刺激与宽货币带来深V反弹。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】受金融危机影响,2008年地产投资、开工增速较2007年分别下降6.8个和17.1个百分点,销售面积同比下降19.7%,70城房价连续7个月环比下跌,申万地产指数2007-2008年最大跌幅达75.8%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)随着降首付、宽货币等刺激政策出台,2009年房地产投资、销售、开工同比分别增长16.1%、43.6%和12.5%,申万地产指数最大涨幅超215%。
  2008年启示:需求并未消失,外部冲击仅影响释放时间。尽管金融危机导致GDP及收入增速放缓,但随着调控政策的放松,2009年楼市大幅反弹,经济及收入增速放缓并未对楼市需求产生明显冲击。我们认为一方面在于当时快速城镇化提供了大量购房需求;另一方面流动性大幅宽松加速保值需求入市;同时首付比例下行为居民大幅加杠杆提供了条件。整体来看,金融危机并未导致需求的消失,仅仅是延缓需求的释放。
  2020 VS 2008:花相似而境不同。相比2008年,尽管均面临国际经济金融环境恶化,各国流动性持续宽松,但当前经济、政策环境及行业规模均不同于2008年,目前内需对经济增长的拉动更为显著,国内经济受到的冲击程度可能更小;政策定力更强,调控松动程度弱于2008年;行业规模及体量、房企资金状况远好于2008年。因此本轮疫情引发的国内外经济冲击,对楼市影响将不同于2008年。
  当前看法:楼市逐步回归正轨,谨慎但不悲观。随着疫情逐步得到控制,3月主流房企复工率超过90%,尽管疫情导致工期较往年延期1-2个月,但随着后续赶工带来的施工强度提升,对全年竣工交付影响相对有限,地产投资仍有望维持正增长,新开工受制于疫情冲击、三四线楼市拖累以及拿地收缩,同比仍将有所下降。随着疫情期间积压需求释放及流动性宽松带来的保值需求加速入市,3月百强房企销售额降幅大幅收窄至17.2%。尽管疫情对国内外经济、需求的影响仍具备不确定性,但我们判断行业冲击最大的时刻已经过去,预计2020年全年销售面积同比降5-10%。
  投资建议:短期受新冠疫情影响,房企销售开工均受到冲击,资金端压力亦逐步加大,但3月楼市已经逐步恢复,行业最差的时刻已经过去。受疫情扩散及外围市场冲击,目前申万地产板块PE(TTM)已降至近5年最低水平,主流房企对应2020年估值不超过6.5倍,潜在股息率超过4%,大盘波动加剧背景下,行业配置价值持续凸显,同时政策端改善及融资利率下行打开估值提升空间。建议关注:1)资金占优、低估值、高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商、华侨城等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城、新城等。
  风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。
  

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