公司创立于1996年，是一家核心位于粤港澳湾区，面向全国的一体化物业发展商。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司初期重点发展于汕头，2003年，公司进军深圳，开启珠三角拓展序幕。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2006年，公司进军南宁，走出广东。2007年，龙光进军广州、惠州、珠海、中山等市场，初步执行珠三角战略布局。目前，公司以及实现”9+2”粤港澳全面深耕，2019年公司权益销售金额915.2亿元，超额完成年初目标(850亿)，在全国百强销售房企中排名前三十，成为深耕粤港澳湾区及南宁区域的全国性房地产企业。2018年以来，公司看好并布局上海以及周边“环上海一小时生活圈”，着力培育新的盈利增长点。
　　1.盈利能力突出，公司进入结转高峰期，助力业绩高增长，2020年销售有望破1100亿。2019年公司实现营业收入574.8亿元，同比增长30.2%；净利润115.63亿元，同比增长28.5%；归母净利润112.7亿元，同比增长36.0%，公司业绩处于上升通道。2019年公司毛利率、净利率分别为31.55%、20.05%，分别下降2.18、0.29个PCT，近三年公司毛利率长期稳定在34%附近，净利率稳定在20%附近，近三年公司ROE稳定在20%以上，公司盈利能力行业领先。2019年公司权益销售金额915.2亿元，2016-2018年，公司销售金额和销售面积增速逐年增加，对应公司2019及2020年结转收入预计将进入上升通道。公司推盘高效稳定、内生动力良好、开竣工力度稳定，2019年新开工建筑面积1220万平，同比增长21.5%，竣工面积610万平，同比增长124.26%，竣工力度大，有望支撑2020年权益销售金额突破1100亿元。
　　2.粤港澳湾区、环上海圈、西南区域三引擎驱动，城市更新稳定贡献业绩成长，预计2025年销售突破3000亿。环上海区域作为粤港澳湾区外另一个人口流入重地，常住人口1.6亿，是粤港澳湾区的两倍，该地区的成功布局将成为公司未来业绩新动力。预计未来环上海区域将成为公司除粤港澳、南宁区域外另一重要支柱区域。2019年公司权益合约销售额为915亿元，公司目前销售推盘力度不断加大，土储货值充足，盈利能力稳定，位于行业前列，预计2025年销售突破3000亿元，对应年复合增速20%-30%。
　　3.坚持深耕粤港澳湾区，城市更新成重要土储来源，积极布局环上海圈。公司拿地稳定，多渠道持续扩充土储。2019年公司新增土地投资项目31个，建筑面积574.2万平方米，同比分别下降3.1%和23.2%，平均土地成本4081元。与同期相比，2019年公司加大了对深圳、广州、南宁以及环上海区域的布局。粤港澳区域补充土储双管齐下，南宁区域下沉及拓展环上海区域通过招拍挂补充土储。2019年新增土储货值2392亿元，其中通过招拍挂补充货值702亿，通过城市更新补充1690亿元。截止2019公司总土储货值8320亿元，通过城市更新转化土储货值高达4006亿元，占比48.15%，其中95%城市更新项目位于粤港澳湾区。近期新增土储4314亿元，占比51.85%，其中粤港澳湾区3056亿元，占比71%。城市更新已成为公司补充土储，特别是粤港澳土储的重要手段，公司2019年已孵化的城市更新项目包括深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东，总货值预计达700亿元，未来三年每年可提供200-300亿可售货值，已成为公司未来业绩增长的新引擎。
　　4.融资成本不断降低，负债结构持续改善，整体负债水平良好。公司2019的加权平均融资成本为6.1%，自2014年来公司融资成本逐年下降，目前维持在6.1%。2018年以来，公司发行境内公司债利率逐年下滑，2018年公司发行5只债券，平均利率6.89%，19年公司发行了4只债券，平均利率5.82%，2020年至今公司发行了一只境内公司债，利率为4.8%，创下三年新低。2019年公司的净负债率为67.4%，同比增长4.2个PCT，负债情况整体稳健。公司2019年在手现金407亿元，有息负债696.8亿元，增速18.2%，现金覆盖率超2倍，短期偿债压力小。公司的资产负债率79.1%，同比增加0.7个PCT，在可比公司中处于较低水平，公司整体负债水平良好平稳。
　　投资建议：
　　2019年公司共派发股息每股83港仙，较2018年提升8港仙，派息率提高至40.5%，持续维持高分红。公司土储丰富，且城市更新项目获取、运营优势明显，业绩上升空间较高。财务方面公司负债率保持稳定，现金短债倍数超2倍。预计2020-2021年归母净利润分别为143.55亿、177.67亿元，对应EPS分别为2.61、3.23元，参考可比公司一致性预期，我们预估公司地产、建筑装饰、一级土地开发、地产租赁四个板块总市值约为973.28亿元，对应股价为17.67元，折合港币约19.36HKD，因此将公司目标价由由16.03港元上调至19.36港元，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策变化不及预期，项目开发进度不及预期，融资成本控制不及预期。