英皇國際定期财报：英皇國際：2019/2020年報

16750_BEmperorInt'2CorporateInformationandKeyDates公司資料及重要日期4FinancialSummary財務概要5ManagementDiscussionandAnalysis管理層討論與分析18BiographiesofDirectorsandSeniorManagement董事及高級管理人員之履歷21Directors’Report董事會報告34CorporateGovernanceReport企業管治報告57IndependentAuditor’sReport獨立核數師報告63ConsolidatedStatementofProfitorLoss綜合損益表64ConsolidatedStatementofProfitorLossandOtherComprehensiveIncome綜合損益及其他全面收益表65ConsolidatedStatementofFinancialPosition綜合財務狀況表67ConsolidatedStatementofChangesinEquity綜合權益變動表69ConsolidatedStatementofCashFlows綜合現金流量表72NotestotheConsolidatedFinancialStatements綜合財務報表附註202Five-yearFinancialSummary五年財務概要203SummaryofProperties物業概要CONTENTS目錄CORPORATEINFORMATIONANDKEYDATES公司資料及重要日期EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報2DirectorsLukSiuMan,Semon*(Chairperson)WongChiFai(ManagingDirector)FanManSeung,Vanessa(ManagingDirector)CheungPingKeungYeungChingLoong,AlexanderChengKaYu**WongTakMing,Gary**ChanHonPiu***Non-executiveDirector**IndependentNon-executiveDirectorsCompanySecretaryLiuChuiYingAuditCommitteeWongTakMing,Gary(Chairman)ChengKaYuChanHonPiuRemunerationCommitteeChanHouPiu(Chairman)WongChiFaiChengKaYuNominationCommitteeChengKaYu(Chairperson)WongTakMing,GaryYeungChingLoong,AlexanderCorporateGovernanceCommitteeFanManSeung,Vanessa(Chairperson)ChanHonPiuWongTakMing,GaryarepresentativeofcompanysecretarialfunctionarepresentativeoffinanceandaccountsfunctionExecutiveCommitteeWongChiFai(Chairman)FanManSeung,VanessaCheungPingKeungYeungChingLoong,AlexanderAuditorDeloitteToucheTohmatsuCertifiedPublicAccountantsRegisteredPublicInterestEntityAuditor35/FOnePacificPlace88QueenswayHongKongInvestorRelationsContactLukManChing,AnnaEmail:ir163@emperorgroup.comWebsiteStockCodeHongKongStockExchange:163董事陸小曼*（主席）黃志輝（董事總經理）范敏嫦（董事總經理）張炳強楊政龍鄭嘉裕**黃德明**陳漢標***非執行董事**獨立非執行董事公司秘書廖翠英審核委員會黃德明（主席）鄭嘉裕陳漢標薪酬委員會陳漢標（主席）黃志輝鄭嘉裕提名委員會鄭嘉裕（主席）黃德明楊政龍企業管治委員會范敏嫦（主席）陳漢標黃德明一名公司秘書職能之代表一名財務及會計職能之代表執行委員會黃志輝（主席）范敏嫦張炳強楊政龍核數師德勤關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓投資者關係聯繫資訊陸文靜電郵：ir163@emperorgroup.com網站股份代號香港聯合交易所：163CORPORATEINFORMATIONANDKEYDATES公司資料及重要日期3EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報RegisteredOfficeClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11BermudaHeadOfficeandPrincipalPlaceofBusiness28thFloor,EmperorGroupCentre288HennessyRoadWanchai,HongKongRegistrar(inBermuda)ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11BermudaRegistrar(inHongKong)TricorSecretariesLimitedLevel54,HopewellCentre183Queen’sRoadEastHongKongPrincipalBankersBankofChina(HongKong)LimitedBankofChinaLimited,MacauBranchBankofCommunications(HongKong)LimitedBankofCommunicationsCo.,Limited,HKBranchChinaConstructionBank(Asia)CorporationLimitedChongHingBankLimitedHangSengBankLimitedHangSengBankLimited,MacauBranchIndustrialandCommercialBankofChinaLimitedIndustrialandCommercialBankofChina(Asia)LimitedIndustrialandCommercialBankofChina(Macau)LimitedTheBankofEastAsia,LimitedTheHongkongandShanghaiBankingCorporationLimitedOCBCWingHangBankLimitedKeyDatesAnnualResultsAnnouncement23June2020FinalDividendHK$0.035pershare–LatestTimetoLodgeTransfers26August2020(before4:30p.m.)–BookCloseDates27and28August2020(bothdaysinclusive)–RecordDate28August2020–PaymentDate11September2020AnnualGeneralMeeting18August2020–LatestTimetoLodgeTransfers12August2020(before4:30p.m.)CorporateCommunicationsThisAnnualReport(inbothEnglishandChineseversions)isavailabletoanyshareholderoftheCompanyeitherinprintedformoronthewebsitesofTheStockExchangeofHongKongLimited(“StockExchange”)(andtheCompany.Inordertoprotecttheenvironment,theCompanyhighlyrecommendstheshareholderstoreceiveelectroniccopyofthisAnnualReport.ShareholdersmayhavetherighttochangetheirchoiceofreceiptofourfutureCorporateCommunicationsatanytimebyreasonablenoticeinwritingtotheCompanyortheCompany’sHongKongBranchShareRegistrar,TricorSecretariesLimited,bypostorbyemailatis-enquiries@hk.tricorglobal.com.註冊辦事處ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda總辦事處及主要營業地點香港灣仔軒尼詩道288號英皇集團中心28樓過戶登記處（百慕達）ConyersCorporateServices(Bermuda)LimitedClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda過戶登記處（香港）卓佳秘書商務有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司澳門分行交通銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司香港分行中國建設銀行（亞洲）股份有限公司創興銀行有限公司恒生銀行有限公司恒生銀行有限公司澳門分行中國工商銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中國工商銀行（澳門）股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司華僑永亨銀行有限公司重要日期年度業績公告2020年6月23日末期股息每股0.035港元－遞交過戶文件最後限期2020年8月26日（下午4時30分前）－暫停辦理股份過戶2020年8月27日及28日登記日期（包括首尾兩日）－記錄日期2020年8月28日－派付日期2020年9月11日股東週年大會2020年8月18日－遞交過戶文件最後限期2020年8月12日（下午4時30分前）公司通訊此年報（中英文版本）可供任何本公司股東以印刷本或於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）之網站(及本公司之網站內查閱。

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FINANCIALSUMMARY財務概要EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報4Fortheyearended31March截至3月31日止年度20202019HK$’000HK$’000千港元千港元Totalrevenue總收入2,365,3824,352,386–Rentalincome租金收入1,007,7191,107,820–Propertysales物業銷售145,2501,695,772–Hotelandhotelrelatedoperations酒店及酒店相關業務1,212,4131,548,794Grossprofit毛利1,506,6532,536,482Fair-value(loss)/gainoninvestmentproperties投資物業公允價值（虧損）╱收益(4,129,522)1,749,284(Loss)/ProfitattributabletotheownersoftheCompany本公司擁有人應佔（虧損）╱溢利–Underlying1按基本1842,2381,495,801–Reported按報表(3,644,359)3,136,289Basic(loss)/earningspershare每股基本（虧損）╱盈利HK$(0.99)港元HK$0.85港元Totaldividendspershare每股股息總額HK$0.07港元HK$0.11港元1Excludingtheeffectofanyfair-valuechangesandwrite-downsnetofdeferredtaxation不計及任何公允價值變動、撇減及相關遞延稅項之影響MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析5EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報EmperorInternationalHoldingsLimited(the“Company”)anditssubsidiaries(collectivelyreferredtoasthe“Group”)principallyengageinpropertyinvestment,propertydevelopmentandhospitalityinGreaterChinaandoverseas,owningpropertieswithatotalareaofover5millionsquarefeet.TheGrouphasatri-enginebusinessmodel–owningandmanaginginvestmentpropertiesinprimelocationsthatgeneratestableincome;developingresidentialprojectstodriveearningsvisibility;andoperatinghospitalityserviceswithsteadyrecurrentcashflow.TheGrouphasbeenrecognisedbyBCIAsiaasoneofthe“Top10DevelopersinHongKong2019”foritssustainabilityeffortsandachievementsindevelopinghighquality,innovativeproperties.InNovember2019,thetrademark“”hasbeenrecognisedaswell-knowntorelevantpublicinmainlandChinaandobtainedcross-classprotectionfromtheNationalIntellectualPropertyAdministration,affirmingitswiderecognitionandbrandvalueinChina.MarketReviewTheyearended31March2020(the“Year”)wasanunprecedentedchallengingperiod.TheglobaltradedisputesandlocalsocialissuesunquestionablyhinderedeconomicdevelopmentinHongKong.ThemarketlandscapefurtherdeterioratedsinceJanuary2020,duetothecoronavirusoutbreak(COVID-19;the“Pandemic”).Economicactivitieswerewidelydisruptedasnationwidelockdownsandtravelbanswereinplaceinmultiplecities.Corporationsgenerallyputexpansionplansonholdorevenexerciseddownsizingduetotheunfavourablebusinessenvironment.Retailtenantabilitytoaffordrentswasunderminedasthestoretrafficandconsumptionpowerdeclined,andpressurehasbeenputonlandlordsforrentreductions.Hence,themarketleasingdemandofbothretailandofficesegmentswereunderpressureduringtheYear.Meanwhile,thedemandforhospitalityserviceswasadverselyaffectedbecauseofthesignificantdropinthenumberofvisitorarrivals.WiththefearsofthePandemicandconcernregardingtheregionaleconomicoutlook,homebuyers’confidencewasobviouslydented.Especiallyinthefirstquarterof2020,propertydevelopersgenerallypostponedsaleslaunches,andthesecond-handresidentialpropertymarketturnedstagnantbecausepeoplewerekeentostayhome.AccordingtodataprovidedbyCentalinePropertyAgency,newhomesalesinMarch2020decreasedby40.4%month-on-monthtobelow600units,thelowestsinceDecember2018.英皇集團（國際）有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）主要在大中華地區及海外從事物業投資、物業發展及酒店服務，擁有物業總面積逾5,000,000平方尺。

本集團憑藉三線發展之業務模式：擁有及管理位於黃金地段的投資物業，從而產生穩健的收入；開發住宅項目推動盈利能力；以及營運酒店服務帶動穩定經常性現金流。

本集團獲BCIAsia選為「2019年香港十大地產發展商」之一，以表彰其實踐可持續發展的努力以及致力發展高質素及創新物業之優秀表現。

於2019年11月，「」商標於中國內地被相關公眾所熟知，並得到國家知識產權局跨類別的保護，印證其於中國廣泛的認受性及品牌價值。

市場回顧截至2020年3月31日止年度（「本年度」）充滿前所未有的挑戰。

全球貿易紛爭及本地社會事件無疑阻礙了香港的經濟發展。

由於冠狀病毒病（2019冠狀病毒病；「大流行」）的爆發，自2020年1月以來，市場環境進一步惡化。

多個城市實施全國封鎖及旅遊禁令，使經濟活動廣泛受破壞。

由於不利的商業環境，企業一般暫緩擴張計劃，甚至縮減規模。

商鋪客流量及消費力下降，零售租戶支付租金的能力受挫，業主亦面臨減租壓力。

因此，於本年度，零售及辦公室分部的市場租賃需求面臨壓力。

同時，因為遊客數目大幅度減少，對酒店服務的需求造成負面影響。

對大流行的恐慌以及對地區經濟前景的擔憂，使置業人士信心顯著下降。

特別是2020年第一季度，物業發展商普遍延遲銷售，而二手住宅物業市場因人們傾向留在家中而停滯不前。

根據中原地產代理提供的數據，2020年3月的新房銷售按月下降40.4%至600套以下，創2018年12月以來新低。

MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報6FinancialReviewOverallReviewAgainstthebackdropofacomplexmarketenvironment,theGroup’stotalrevenuewasHK$2,365.4million(2019:HK$4,352.4million)duringtheYear.Rentalincomedecreasedby9.0%toHK$1,007.7million(2019:HK$1,107.8million),representing42.6%(2019:25.4%)oftotalrevenue.RevenuefromthesalesofpropertydevelopmentamountedtoHK$145.3million(2019:HK$1,695.8million).Thefluctuationofthissegmentismainlyduetothesalespipelineandstrategies,aswellastherevenuerecognitionpolicy.RevenuefromthehospitalitysegmentdeclinedtoHK$1,212.4million(2019:HK$1,548.8million),andaccountedfor51.3%(2019:35.6%)ofthetotalrevenue.GrossprofitwasHK$1,506.7million(2019:HK$2,536.5million).ArevaluationlossoninvestmentpropertiesamountedtoHK$4,129.5million(2019:revaluationgainofHK$1,749.3million).Asaresult,lossfortheYearattributabletotheownersoftheCompanyofHK$3,644.4million(2019:profitofHK$3,136.3million)wasrecorded.Excludingtherevaluationloss(2019:revaluationgain)oninvestmentproperties,theunderlyingprofitamountedtoHK$842.2million(2019:HK$1,495.8million).BasiclosspersharewasHK$0.99(2019:basicearningspershareofHK$0.85).TheboardofdirectorsoftheCompany(the“Board”or“Directors”)recommendedthepaymentofafinaldividendofHK$0.035(2019:HK$0.063)pershare.TogetherwiththeinterimdividendofHK$0.035(2019:HK$0.047)pershare,thetotaldividendsfortheYearareHK$0.070(2019:HK$0.110)pershare.財務回顧整體回顧在複雜市場環境的背景下，本集團於本年度的總收入為2,365,400,000港元（2019年：4,352,400,000港元）。

租金收入減少9.0%至1,007,700,000港元（2019年：1,107,800,000港元），佔總收入之42.6%（2019年：25.4%）。

物業發展銷售收入為145,300,000港元（2019年：1,695,800,000港元）。

該分部的波動主要是由於銷售時間表及策略以及收入確認政策所致。

酒店服務分部之收入下降至1,212,400,000港元（2019年：1,548,800,000港元），佔總收入之51.3%（2019年：35.6%）。

毛利為1,506,700,000港元（2019年：2,536,500,000港元）。

投資物業重估減值為4,129,500,000港元（2019年：重估增值1,749,300,000港元）。

因此，錄得本公司擁有人應佔年度虧損3,644,400,000港元（2019年：溢利3,136,300,000港元）。

撇除投資物業重估減值（2019年：重估增值），基本溢利為842,200,000港元（2019年：1,495,800,000港元）。

每股基本虧損為0.99港元（2019年：每股基本盈利0.85港元）。

本公司董事會（「董事會」或「董事」）建議派付末期股息每股0.035港元（2019年：0.063港元）。

連同中期股息每股0.035港元（2019年：0.047港元），本年度每股股息總額為0.070港元（2019年：0.110港元）。

thepulseMANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析7EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報LiquidityandFinancialResourcesAsat31March2020,theGroup’snetassetvalueandnetassetvaluepershareamountedtoHK$27,200.2million(2019:HK$31,835.1million)andHK$7.40(2019:HK$8.66)pershare,respectively.TheGrouphadcash,bankbalancesandbankdepositsamountingtoHK$3,924.1millionasat31March2020(2019:HK$3,944.5million).Thetotalexternalborrowings(excludingpayables)amountedtoapproximatelyHK$27,087.3million(2019:HK$25,644.9million),andtheGroup’snetgearingratio(measuredbynetdebtsasapercentagetothetotalassetvalueoftheGroup)was38.4%(2019:33.8%).Tofinanceitsoperations,theGrouputilisescashflowgeneratedfrombusinessoperationsandmaintainsmultiplechannelsoffundingsourcesincludingbankborrowingsandbondissuances.Asof31March2020,theoutstandingprincipalofthemedium-termnotesissuedbytheGroupwasHK$5,161.8million,whichweredenominatedinHongKongdollarandUnitedStatesdollaratfixedratesrangingfrom3.2%to5.0%perannum.BusinessReviewRentalIncomeTheGroup’sinvestmentpropertiesportfolioprimarilyfocusesoncommercialbuildingsandqualitystreet-levelretailspacesinprominentlocations,withatotalgrossfloorareaofover4,600,000squarefeet.Inrecentyears,theGrouphasstrivedtofurtherdevelopbeyonditsorigins,notablybyexpandingitscoveragefromGreaterChinatotheUnitedKingdom,enablingittopossessageographicallybalancedpropertyportfolio.Bydoingso,theGroupcandiversifyitsrentalincomestreamsandwithstandmarketvolatility.TheCrown,TheEmperorHotelTheCrown,英皇駿景酒店流動資金及財務資源於2020年3月31日，本集團之資產淨值及每股資產淨值分別為27,200,200,000港元（2019年：31,835,100,000港元）及每股7.40港元（2019年：8.66港元）。

於2020年3月31日，本集團之現金、銀行結餘及銀行存款為3,924,100,000港元（2019年：3,944,500,000港元）。

對外借貸（不計應付款項）總額約為27,087,300,000港元（2019年：25,644,900,000港元），及本集團之淨資產負債比率（即淨負債佔總資產總值之比率）為38.4%（2019年：33.8%）。

為提供營運資金，本集團利用經營業務產生之現金流及維持多種融資渠道，包括銀行借貸及債券發行。

截至2020年3月31日，本集團發行之中期票據未償還本金為5,161,800,000港元，以港元及美元計值，定息年利率為3.2%至5.0%。

業務回顧租金收入本集團之投資物業組合主要為處於優越位置的商業大廈及優質零售地鋪，總樓面面積逾4,600,000平方尺。

近年來，本集團致力於在其起源地以外進一步發展，顯著地將其覆蓋範圍從大中華地區擴展至英國，使其能夠擁有一個地域覆蓋均衡之物業組合。

此舉可使本集團之租金收入來源多元化，並可抵禦市場波動。

MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報8現有投資組合–香港於本集團的投資物業組合中，香港佔本集團總樓面面積逾65%。

於2020年3月31日，本集團於香港之投資物業之出租率接近95%。

本地政府於2018年施政報告中公佈工業大廈的新活化計劃，容許部分重建項目可放寬最高核准非住用地積比率，上限為20%。

本集團欣然接受該支援方案，並已獲得多項城市規劃審批－涵蓋ToppyTower、新傳媒集團中心、寶泰工業大廈及山齡工業大廈，相關重建項目計劃於2024年或之後完成。

除上述物業外，本集團之租金收入亦來自於多個位於受歡迎購物地區之零售商鋪。

主要投資物業包括位於銅鑼灣的羅素街8、20、22–24及50–56號、波斯富街76號及駱克道474–476、478–484、507、523號；位於尖沙咀的彌敦道81、83號、海防道35–37號及漢口道25–29號；位於淺水灣的thepulse；位於半山的輝煌臺零售商鋪、位於北角的健威坊購物商場；以及位於屯門的新都商場3樓零售商鋪。

ExistingPortfolio–HongKongAmongtheGroup’sinvestmentpropertiesportfolio,HongKongaccountedformorethan65%oftheGroup’stotalgrossfloorarea.Asat31March2020,theoccupancyrateoftheGroup’sinvestmentpropertiesinHongKongwasnearly95%.TheGroupownsnumerouspremiumoffice,commercialandindustrialcomplexeswhichmainlyincludeEmperorGroupCentreandChinaHuarongTowerinWanChai;EmperorCommercialCentreinCentral;ToppyTowerinKwaiChung;NewMediaTowerinKwunTong;BhotaiIndustrialBuilding&ShanLingIndustrialBuildinginTuenMun;andcommercialandcarparkcomplexesatSuiWoCourtinShaTin.DuringtheYear,theGroupacquiredCentreHollywoodatNo.151HollywoodRoad,HongKong.Itisa26-storeycommercialbuildingwithagrossfloorareaofapproximately35,000squarefeet.本集團擁有眾多優質辦公、商業及工業大樓，主要包括位於灣仔的英皇集團中心及中國華融大廈；位於中環的英皇商業中心；位於葵涌的ToppyTower；位於觀塘的新傳媒集團中心；位於屯門的寶泰工業大廈及山齡工業大廈以及位於沙田的穗禾苑的商業及停車場綜合大樓。

於本年度，本集團收購位於香港荷李活道151號的CentreHollywood，其為一幢樓高26層的商業大樓，總樓面面積約35,000平方尺。

CentreHollywoodAnewrevitalisationschemeforindustrialbuildingshasbeenannouncedbythelocalgovernmentinPolicyAddress2018,allowingrelaxationofthemaximumpermissiblenon-domesticplotratiobyupto20%forcertainredevelopmentprojects.TheGroupwelcomessuchsupportiveinitiatives,andseveraltownplanningapprovals–coveringToppyTower,NewMediaTower,BhotaiIndustrialBuilding&ShanLingIndustrialBuilding–havebeenobtained,andthecorrespondingredevelopmentprojectsarescheduledtobecompletedinorafter2024.Apartfromtheabove-mentionedpremises,theGroup’srentalincomealsocamefromnumerousretailspacesinpopularshoppingdistricts.KeyinvestmentpropertiesincludeNos.8,20,22-24and50-56RussellStreet,No.76PercivalStreetandNos.474-476,478-484,507,523LockhartRoadinCausewayBay;Nos.81,83NathanRoad,Nos.35-37HaiphongRoadandNos.25-29HankowRoadinTsimShaTsui;thepulseinRepulseBay;retailshopsofFairviewHeightatMid-Levels,FitfortShoppingArcadeinNorthPoint,andretailshopsatLevel3,NewTownCommercialArcadeinTuenMun.MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析9EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報–中國內地位於北京長安東大街，北京英皇集團中心為一幢樓高28層（不包括三層地庫停車場設施）的甲級辦公大樓以及配備豪華電影院的高級大型購物中心，總樓面面積約1,062,000平方尺。

其已成為永安里中心商業區的重要部分，並是本集團於中國內地發展高檔大型商業項目的一個重要里程碑。

因此能吸引知名辦公室租戶、多間國際頂級珠寶、鐘錶及高質量生活品味產品品牌以及來自不同國家的流行特色餐飲租戶進駐。

北京英皇集團中心充分應用先進的架構系統、智能及節能技術，在平衡環境及城市經濟發展的基礎上創造新的商業形象。

於本年度，北京英皇集團中心榮獲「2019年中國寫字樓金地標」獎項，以表揚其國際化的經營體制、豪華6星級超甲級水平及達國際標準的商業品質。

–MainlandChinaLocatedinChang’anAvenueEast,Beijing,EmperorGroupCentreBeijingisa28-storey(excludingthree-storeybasementwithparkingfacilities)Grade-Aofficetowerandpremiershoppingmallwithpremiumcinema,encompassingagrossfloorareaofapproximately1,062,000squarefeet.ItbecomesanimportantpartofYong’anliCBDandmarkedamajormilestonefortheGroupindevelopingupscalesignificantcommercialprojectsinmainlandChina.Ithasthereforeattractedreputableofficetenants,multipleinternationalsuperiorjewellery,watch,andhigh-qualitylifestyleproductbrands,aswellasspecialtrendyfoodandbeveragetenantsfromdifferentcountries.EmperorGroupCentreBeijinggivesfullplaytoadvancedstructuralsystems,intelligenttechnology,andenergy-savingtechnologytocreateanewcommercialimagewithabalancebetweenenvironmentandurbaneconomicdevelopment.DuringtheYear,EmperorGroupCentreBeijinggarneredthe“2019ChinaGoldenLandmarkAwardforOfficeBuildings”,whichisatestimonytoitsinternationaloperatingsystem,luxurious6-starSuperGrade-Aequipment,andworld-classcommercialquality.EmperorGroupCentreBeijing北京英皇集團中心MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報10–澳門位於澳門半島的英皇南灣中心為一幢多層高級零售購物中心，總樓面面積約30,000平方尺。

位處澳門半島的博彩區中心的英皇南灣中心已成為集購物及生活品味產品於一體的黃金購物熱點，設有百貨公司、運動服裝店及珠寶店。

–倫敦本集團擁有位於牛津街181–183號一幢樓高7層（連地庫）的零售及辦公綜合大樓以及111–125號的Ampersand大廈。

Ampersand大廈為一幢樓高8層（連地庫）集結零售商鋪、辦公物業及租賃式公寓的綜合大樓，內部面積約91,000平方尺（僅就零售及辦公部分而言）。

位於倫敦西區黃金零售及熱門蘇豪式寫字樓地段，該物業亦鄰近托特納姆法院路橫貫鐵路發展項目，人流如鯽，四通八達。

未來項目–香港本集團繼續透過各類重建及活化項目，致力提升物業價值並擴大潛在租金收入。

位於灣仔駱克道75–85號之用地將打造為甲級寫字樓，總樓面面積約96,000平方尺。

該項目計劃於2021年完工。

該重建項目將在港島區的核心商業區之一－灣仔的心臟地帶樹立充滿活力的建築物，並為本集團帶來重大的增值機遇。

–MacauWithagrossfloorareaofapproximately30,000squarefeet,EmperorNamVanCentreisamulti-storeypremiumretailcomplexontheMacauPeninsula.LocatedatthecentreofMacauPeninsula’sgamingdistrict,EmperorNamVanCentrehasbecomeaprimeshoppinglocationwithablendofshoppingandlifestyleofferings,featuringadepartmentstore,sportswearoutletandjewellerystore.–LondonTheGroupownsa7-storey(includingbasement)retailandofficecomplexatNos.181-183aswellasAmpersandBuildingatNos.111-125onOxfordStreet.AmpersandBuildingisan8-storey(includingbasement)compositebuildingcomprisingretailspaces,officepremisesandapartmentsunderleasewithanetinternalareaofapproximately91,000squarefeet(forretailandofficeportionsonly).LocatedintheprimeretailandvibrantSOHOofficeareaofLondon’sWestEnd,itisalsoincloseproximitytotheTottenhamCourtRoadCrossraildevelopment,therebyenjoyingsignificantpedestriantrafficandexcellentaccessibility.FutureProjects–HongKongTheGroupcontinuallystrivestoenhancethevalueandmaximisethepotentialrentalincomeofitspremisesbyundertakingvariousredevelopmentandrevitalisationprogrammes.ThesiteatNos.75-85LockhartRoad,WanChai,willbetransformedintoaGrade-Aofficebuildingwithagrossfloorareaofapproximately96,000squarefeet.Theprojectisscheduledforcompletionin2021.TheredevelopmentwillcreateavibrantbuildingintheheartofWanChai–oneofthecorecommercialdistrictsonHongKongIsland–andpresentssignificantvalue-creationopportunitiestotheGroup.Withagrossfloorareaofover178,000squarefeet,the14-storeyindustrialbuildinglocatedatNo.4KinFatLane,TuenMun,willbetransformedintoacommercialbuildingthroughawholesaleconversionscheme,andwillsupportdiversefunctionssuchasfoodandbeverage,retailandoffices.Thealterationandadditionworkswillbecompletedin2020.位於屯門建發里4號樓高14層的工業大廈，總樓面面積超過178,000平方尺，將透過整幢改裝計劃轉型成為一幢商業大樓，並支援多元化功能涵蓋餐飲、零售及辦公室。

改建和增建工程將於2020年完成。

No.4KinFatLane,TuenMun屯門建發里4號MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析11EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報–倫敦位於牛津街25–27號的用地佔據倫敦重要的商業及購物位置，備受國際旅客的青睞，其將重建為總樓面面積約20,000平方尺的零售及辦公綜合大樓，以作長期投資用途。

重建項目需保留大廈歷史悠久的外牆，同時興建一幢樓高9層之大廈，設有零售商鋪及辦公室。

重建項目將於2020年完成。

–中國內地毗鄰上海M10號地鐵線之黃金地段，位於上海黃浦區豫園之英皇明星城將發展成為一幢購物商場及酒店或服務式公寓綜合大樓。

本集團已完成該發展項目之地基打樁及地庫挖掘工程。

預計該綜合大樓的總樓面面積約1,300,000平方尺，主體將為一個多層購物商場。

TheEmperorHotel英皇駿景酒店–LondonOccupyingaprominentcommercialandshoppinglocationinLondon,whichispopularwithinternationalvisitors,thesiteatNos.25-27OxfordStreetwillberedevelopedintoacompositeofretailandofficebuildingwithagrossfloorareaofapproximately20,000squarefeet,forlong-terminvestmentpurposes.Theredevelopmentprojectentailsrestoringthebuilding’shistoricstreet-frontfacades,alongwiththeconstructionofa9-storeybuildingthathousesretailshopsandoffices.Theredevelopmentprojectwillbecompletedin2020.–MainlandChinaLocatedinYuyuan,HuangpuDistrict,Shanghai,EmperorStarCitywillbedevelopedintoashoppingarcadeandhotelorservicedapartmentcomplex,ataprimesiteadjacenttotheShanghaiM10subwayroute.Foundationandbasementexcavationworkforthedevelopmenthasbeencompleted.Withanexpectedgrossfloorareaofapproximately1,300,000squarefeet,thecomplexwillincludeamulti-storeyshoppingarcadeasitsmajorcomponent.MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報12物業銷售本集團堅守一貫的策略，專注於在暢旺的市區提供豪華綜合大廈以及在獨特的地段提供低層獨立洋房等優質住宅物業，均享有四通八達的交通網絡。

本集團已制訂項目發展時間表，中期而言有望為住宅單位銷售帶來貢獻，從而推動盈利能力。

已開售的項目位於屯門小欖的低層豪宅發展項目珀居擁有14幢獨立及半獨立洋房，總實用面積約為43,000平方尺，擁有十分完善的交通網絡，包括深港西部通道及港珠澳大橋以及未來將建成的屯門至赤鱲角連接路。

於2020年3月31日，餘下1幢獨立洋房供銷售。

4幢洋房已訂立銷售合約及相關銷售額將於下個或其後財政年度確認。

PeakCastle珀居PropertySalesTheGrouppursuesastrategyofprovidingqualityresidentialpropertiesincludingluxurycompositebuildingsinpopularurbanareas,andlow-risedetachedhousesinuniquespots,withconvenientaccesstotransportationnetworks.Asteadydevelopmentpipelinehasbeenestablished,whichwillprovidemedium-termcontributionstothesaleofresidentialunits,forearningsvisibility.ProjectslaunchedforsalePeakCastle,aluxuriouslow-risedevelopmentof14detachedandsemi-detachedhousesinSiuLam,TuenMun,hasatotalsaleableareaofapproximately43,000squarefeet.ItiswellservedbyasuperbtransportationnetworkcomprisingHongKong-ShenzhenWesternCorridorandHongKong-Zhuhai-MacauBridge,aswellasthefutureTuenMun-ChekLapKokLink.Asat31March2020,remaining1detachedhousewasopenforsale.Salescontractsfor4houseshadbeenconcluded,andtherelevantsalesamountswillberecognisedinthenextorsubsequentfinancialyears.MANAGEMENTDISCUSSIONANDANALYSIS管理層討論與分析13EmperorInternationalHoldingsLimited英皇集團（國際）有限公司ANNUALREPORT2019/2020年報即將推出的項目位於半山摩羅廟街8–10A號之用地將發展成為樓高29層（包括地下低層）的精品住宅大樓，其總樓面面積約34,000平方尺。

該項目靠近蘇豪區及蘭桂坊，毗鄰中環至半山自動扶手電梯，方便來往中心商業區。

上蓋建築工程接近完成。

於本年度完結後，該項目正式命名為半山捌號，並已展開預售。

位於屯門大欖屯門市地段第490號之黃金住宅用地將發展成為8幢獨立海景豪華洋房，其總樓面面積約29,000平方尺。

該項目已取得佔用許可證並預期於2020年全面完工，完工後將展開銷售活動。

該項目毗鄰深港西部通道及港珠澳大橋等新交通基礎設施，方便來往大灣區的城市。

該項目亦鄰近著名的哈羅國際學校。

位於港島南區、擁有40%權益的標誌性豪宅項目壽臣山鄉郊建屋地段第1198號，其總樓面面積約88,000平方尺。

該用地鄰近香港仔隧道以及名校網絡，將發展成為15幢低密度豪宅別墅，備有完善配套設施。

該項目已取得佔用許可證並預期將於2020年全面完工，並於不久將來推出市場。

ProjectstobelaunchedsoonAsiteatNos.8-10AMosqueStreet,Mid-Levels,willbedevelopedintoa29-storey(includinglowergroundfloor)boutiqueresidentialtowerwithagrossfloorareaofapproximately34,000squarefeet.AdjacenttoSOHOareaandLanKwaiFong,itisincloseproximitytotheCentral-Mid-LevelsEscalator,withconvenientaccesstothecentralbusinessdistrict.Superstructureworkisalmostfinalised.SubsequenttotheendoftheYear,theprojecthasbeenofficiallynamedasCentral8,andthepre-salehasbeenlaunched.AprimeresidentialsiteatTuenMunTownLotNo.490,TaiLam,TuenMun,willbedevelopedinto8luxuriousdetachedhouseswithseaviews,encompassingagrossfloorareaofapproximately29,000squarefeet.Theoccupationpermithasbeenobtainedandtheprojectisexpectedtobefullycompletedin2020.Thesalesactivitieswillcommencethereafter.WithcloseproximitytonewtransportationinfrastructuresuchasHongKong-ShenzhenWesternCorridorandtheHongKong-Zhuhai-MacauBridge,theprojecthasconvenientaccesstothecitiesintheGreaterBayArea.ItisalsoclosetotheprestigiousHarrowInternationalSchool.A40%ownedsignatureluxuryresidentialprojectonIslandSouth,RuralBuildingLotNo.1198,ShousonHill,boastsagrossfloorareaofapproximately88,000squarefeet.Inproximityt……