国金证券-房地产行业:销售下行土拍降温,估值或迎修复-210919

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日期:2021-09-20 13:09:58 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 19 页 920 KB 分享者:yang******983 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  行业点评

  本周地产板块持续表现不佳,物业板块跑赢沪深300指数。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.8%,在各板块中位列第16;港股房地产板块涨跌幅为-8.2%,在各板块中位列第23。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+5.1%,相较恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+3.6%和+4.1%。

  本周一手房销售环比改善,同比继续下滑,二手房环比同比皆下滑。本周(9月11日-9月17日),我们跟踪的40个城市商品房成交合计553万平米,周环比+8%,周同比-12%,月度累计同比-16%,年度累计同比+23%。本周17个城市二手房成交合计125万平米,周环比-1%,周同比-40%,月度累计同比-35%,年度累计同比+5%。

  土拍持续降温,溢价率普降,流拍率均上升。①本周苏州、成都、沈阳等城市完成第二轮集中土拍。苏州共成交19宗地块,成交金额275亿元。成都成交地块52宗,成交金额448亿元。沈阳成交19宗地块,成交金额139亿元。②苏州、成都、沈阳本周二次供地溢价率分别为1%、2%和1%;三座城市一次集中供地时的溢价率分别为7%、7%和10%。③苏州、成都、沈阳二次供地的流拍率分别为14%、31%和57%;一次供地时流拍率分别为0%、0%和12%。

  我们认为地产板块和物业板块未来或迎反弹。①板块估值已处于历史底部。本周某头部房企流动性危机爆发,行业信用风险蔓延,板块估值进一步受到压制。目前A股地产板块PE(ttm)只有5x,港股地产板块PE(ttm)只有4x,均已处于历史最低估值区间,低于2018年的最低点。物业板块PE(ttm)仅为19x,相较1月高点已经回调50%以上。②上市公司开始回购。本周旭辉、中国金茂、金地集团等房企股东或高管开始增持,融创服务、新城悦服务、建业新生活等物业公司均实施了大笔回购。③土拍降温。9月以来开展了二次供地的城市流拍率均上升,地方政府压力加大。叠加地产行业当前的信用风险蔓延或有引发系统风险的可能,我们认为房住不炒政策总基调尚未改变,但在短期也要兼顾地方财政压力和经济下行风险。未来流动性或有修复可能,地产和物业板块后续或将迎来估值修复。

  投资建议

  地产板块:我们认为若流动性一直紧张,未来地产行业将进一步出清。此时保利发展、万科等头部房企,和部分资质好的民企将更有机会。若流动性发出转向信号,则弹性较大的标的更有机会,比如融创中国,按wind一致预期计算,其2021PE仅为1.5x,已处于历史最低估值区间。

  物业板块:我们认为民营物企战略地位高,激励足执行力强,未来业绩增速有保障。若地产行业进一步出清,物业行业的整合也将进一步加速。关联房企发展稳健,自身整合能力强的物业公司将迎来更好的发展格局。我们推荐金科服务,建议关注碧桂园服务。

  风险提示

  房地产调控超预期收紧;销售毛利率恢复低于预期;增值服务发展不及预期

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