投资要点：
 1-3月数据关注点：投资增速超预期，新开工增速反弹。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】投资回升、新开工反弹原因在于：第一，土地购置回温及滞后因素。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）17年部分土地投资由于分期付款等方式在后续的投资数据中体现外加18年1-3月土地购置回温。第二，成本因素。原材料的成本、人工的成本还在上升。第三，行业抢种抢收，抓住市场窗口期发展。第四，部分城市如南通等加大对闲置土地处置和开工，带动当地新开工和投资提速。展望2018年，城市分化继续，我们判断一二线销量在低基数以及需求边际改善情况下有望平稳增长。
房地产投资同比增长10.36%，增速超预期。2018年1-3月全国房地产累计开发投资为21291亿元，同比增长10.36%，增速比1-2月份提高0.46个百分点。1-3月商品住宅投资14705亿元，同比增加13.30%，增速比1-2月份提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为69.1%。房地产新开工同比增长9.68%，增速反弹。1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.68%，增速较1-2月份增长6.78个百分点。1-3月销售总量稳定，增速回落。1-3月商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.63%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。1-3月商品房销售额25597亿元，同比增长10.42%，增速比1-2月份回落4.84个百分点。
分线来看，一线销售仍低迷，二线销售增速回落，三线销售上扬。1-3月一线商品住宅销售面积559万平方米，累计同比下降31.30%，跌幅扩大8.5个百分点；二线商品住宅销售面积5606万平方米，累计同比增加4.12%，增速下降11.8百分点；三线商品住宅销售面积19949万平米，累计同比增长3.43%，增速由负转正，增加4.5个百分点。1-3月一线商品住宅销售额1454亿元，累计同比下降28.42%，跌幅扩大6.7个百分点；二线商品住宅销售额6053亿元，累计同比上升11.04%，增速下降13.8个百分点；三线商品住宅销售额14101亿元，累计同比上升18.34%，增速下降0.8个百分点。
房地产资金来源总量增速回落。1-3月全国房地产资金来源总量达到36770亿元，较去年同期增长3.09%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。从1-3月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的20.04%，利用外资占比0.05%，自筹资金占32.98%，其他资金占46.93%。
央行降准利好地产。我们认为本次降准信号意义重大，体现保障流动性决心。1Q房地行业融资成本上升，但投资增速（10.36%）和商品房销售额增速（10.42%）相对尚可接受。央行此时降准，充分体现防范1Q资金收紧后潜在下行风险。根据海通宏观测算，本次降准有望直接释放4000亿元增量资金，对于企业融资等提供直接帮助。行业融资通道有望保持顺畅，有利企业健康发展。
投资建议：2季度中下旬属于开发商1H传统推盘期。目前开发商对市场价格预期平稳，我们认为后期抢种抢收属大概率事件。我们认为本次降准有利增加市场流动性，有望配合开发商推盘从而刺激市场销售。此外，考虑17年同期因为行业12线进入强调控期，低基数效应有望推升上市公司后期基本面。A股继续强推海通地产五虎组合—万科A、保利地产、新城控股、阳光城、蓝光发展，关注招商蛇口、华夏幸福。H股看好中国海外发展、中国恒大、融创中国、龙湖地产、旭辉控股集团、绿景中国地产。风险提示：房地产调控政策继续加码。