事件：统计局发布2020年1-10月全国房地产开发投资和销售情况：1-10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%；商品房销售面积133294万平方米，同比持平，降幅比1至10月份收窄1.8pct；商品房销售额131665亿元，同比上涨5.8%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　点评：
　　“金九银十”推动商品房销售面积增速迎来年内首次转正。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）1-10月全国商品房销售面积同比+0.03%，为年内首次转正；1-10月全国商品房销售额同比+5.8%，增幅走阔2.1pct。其中，住宅销售面积+0.8%，办公楼销售面积-14.6%，商业营业用房销售面积-14.0%;一二线城市新房成交整体回落，三四线城市环比回升。尽管受疫情及前期购房需求集中释放影响，今年楼市“金九银十”略显逊色，10月单月新房成交环比回调12.7PCT；但房企近期多通过打折促销、精装改毛坯等方式下调售价以回笼资金，以价换量策略（近两月商品房销售均价皆环比下滑）拉动销售面积增速年内首次转正。单房企来看，碧桂园、中国恒大、万科、融创、保利五家头部房企于近两月的销售额均突破千亿。
　　10月商品住宅销售价格涨幅稳中有落。一/二/三线城市新建商品住宅销售价格分别环比+0.1%/+0.5%/+0.6%，涨幅比上月分别回落0.3PCT/回落0.1PCT/回落0.2PCT。一/二/三线城市二手住宅销售价格分别环比+0.1%/+0.1%/+0.5%，涨幅比上月分别回落0.2PCT/回落0.1PCT/回落0.2PCT。7、8月后重点城市调控政策密集出台熨平房价涨幅。
　　房地产开发投资额稳健增长，单月同比增速达近四年次高点。1-10月，全国房地产开发投资额同比+6.3%，较9月增速提升0.7PCT；10月单月房地产开发投资额同比+12.7%（为近四年来次高点），较9月增加0.7PCT。四季度初房地产开发投资仍保持平稳增长，主要系房企抢开工、加速周转回笼资金所致。
　　土地市场竞争格局优化，推动拿地质量提升。1-10月，房企土地购置面积同比-3.3%，降幅走宽0.4PCT；10月单月土地购置面积同比-5.6%，较9月微降0.8PCT。10月累计及单月土地成交均价皆较上月回升，单月土地成交价款同比+26.4%，环比+3.0%。侧面印证融资监管预期下房企投资趋于谨慎，同时土地市场竞争格局优化，推动拿地质量提升。具体来看，10月一线/二线/三四线成交土地溢价分别为9.9%/11.4%/13.1%，环比分别+5.8PCT/-3.1PCT/-3.1PCT，一线土地市场热度回升，二三四线土地市场相对降温。
　　新开工累计同比降幅收窄，竣工环比增速回升显著。1-10月，房地产新开工面积同比-2.6%，降幅收窄0.8PCT；10月单月新开工同比+3.5%，增速同比上升5.4PCT。开工增速一定程度受拿地回落影响，但去库存压力下新开工尚存韧性。1-10月，房屋竣工面积同比-9.2%，降幅走窄2.4PCT；10月单月同比+5.9%，增速较9月提升23.6PCT，竣工面积增速修复显著，我们认为年末竣工端需求具备确定性，四季度末仍有较大释放空间。
　　流动性充裕背景下，开发企业到位资金持续改善。1-10月，房地产开发企业到位资金同比+5.5%，增长扩大1.1PCT。其中，国内贷款同比+5.1%；利用外资同比-15.5%；自筹资金同比+6.5%；定金及预收款同比+4.3%；个人按揭贷款同比+9.8%。整体上，融资新规对房企开发资金来源影响有限，开发资金来源延续增长趋势，10月单月开发资金来源同比+14.5%，较9月持平，仍维持年内较高水平。渠道上，受融资新规、境外债券融资环境趋紧和年末国内银行贷款额度下降影响，自筹资金和个人按揭贷款增速较快。
　　投资建议：于行业杠杆率下调的背景下，房企扩张速度整体趋缓，其中土地购置费增速回落、竣工迎来显著性修复：1）“金九银十”推动商品房销售面积增速迎来年内首次转正。房企近期多通过打折促销、精装改毛坯等方式下调售价以回笼资金，以价换量策略下拉动销售面积增速年内首次转正。2）10月商品住宅销售价格涨幅稳中有落，7、8月后重点城市调控政策密集出台熨平房价涨幅。3）房地产开发投资额稳健增长，单月同比增速达近四年次高点。4）土地市场竞争格局优化，推动拿地质量提升。5）新开工累计同比降幅收窄，竣工环比增速回升显著，我们认为年末竣工端需求具备确定性，四季度末仍有较大释放空间。6）流动性充裕背景下，开发企业到位资金持续改善。
　　疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们认为财务稳健自律，业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合：【金地集团】、
　　【龙湖集团】、【万科A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。
　　风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期。